自住房变出租房也要进行“自住房出售申报”

自住房变出租房，要怎么处理?房屋成为出租房那年，叫change of use, 税务角度视为你当年卖掉了房产，又以卖价买回。所以，即使变为出租房，也要按自住房出售申报，并不只是实际意义上“出售”的房屋才需要申报。

自住房出售(用途变更)申报

2016年10月3日，加拿大政府规定一切自住房出售都要申报。也就是说当你出售或者打算出售(比如开始把房屋放到交易网站上挂牌的时候)就要在当年报税的同时申报出售自住房。

举例说明：

A先生和A太太夫妇分别按50% 的比例联名买了一套townhouse，两个人都是加拿大的税务居民，并且这套住房一直以来是他们的主要住房。2016年A夫妇看上了一套学区附近的独立屋， A太太查了一下银行账户和家庭年收入，掐指一算发现自己不差钱，和A先生商量之后决定买下独立屋，之前的townhouse全部用于出租。2016年10月A夫妇搬进了大房子，并且把townhouse挂到网上出租。2017年1月1日，房客入住。于是问题来了，A太太要如何申报这套townhouse呢?

是否需要申报：

是否发生了change of use? 是的，townhouse从自住房(principal residence)变成了出租房(Rental property)，A夫妇是需要申报自住房出售的。

确认申报时间：

A夫妇是2016年从townhouse搬出的，但是房屋2017年才正式租出去， 那么A夫妇应该申报在2016年还是2017年呢? 从会计和税务的角度我们会建议2016年申报。也就是在2017年4月30日个人税务申报截止日前申报。

首先，townhouse在2016年10月A夫妇搬出去的时候就已经处于待出租的状态，并且，A夫妇的principal residence已经从townhouse变更为新买的house，即使没有实际租出去，它的用途也已经发生了变更。

其次，加拿大政府规定，以一个家庭为单位。大house的总价值比townhouse高出许多，所以延迟申报税务上并没有什么利益可图，反而有可能会损失一些税务抵扣。比如，如果A夫妇的townhouse从10月1日开始处于可租状态，那么即使他们2017年1月1日才租出去，2016年10月到12月发生的房屋费用也是可以作为出租成本在2016年按比例抵扣的。比如地税(property tax), 管理费，水电网费，中介费，会计费，广告费，交通费等等。

最后，A夫妇因为每人持有50%产权，所以两个人都要进行申报。