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曾经有一段时间，买地开发造房是很多人都可以玩的游戏。但现在随着造房成本不断上升和利润率下降，加拿大房地产开发的格局正在发生重大变化。

大建筑商不愿意买没有许可的地皮，而一些个人投资地的“地主”们也因为成本加剧而抛售部分地。

据Globe And Mail报道，近年来新成立的一些开发公司正倾向于购买已经准备就绪可以马上开发的土地，并将房产楼花项目推向市场。

发展商Brixen Developments 的 Alexander D’Orazio 说，自 2019 年在多伦多（Toronto）、奥克维尔（Oakville）、宾顿（Brampton）、巴里（Barrie）和密西沙加（Mississauga）展开地产开发以来，公司已经收购或合作了多个地产项目。不过，在大多数情况下，该公司只做“准备就绪”的交易，这些开发项目的分区或许可已经基本到位。

他表示，虽然买这类地成本比较高，但可以避免风险和损失。他说，“我可以告诉你，我们购买的一些交易顾问认为我们疯了。但无论如何，我们都在推进。”

他解释说，“我们购买的是已经可以准备好铲土的土地……是接近其全部潜力的房产，因此显然您要为此多付一些钱，但这种随时可以动工的土地，几乎不太会出问题。”

不仅仅是新的房产开发商采用这种方法，连像 National Homes 等这样的老牌开发商也改变了收购目标的组合，他们不再愿意投资买未开发土地。

National Homes 总裁兼首席执行官Jason Pantalone表示：“目前，我们在安省米尔顿 （Milton）拥有大量土地组合，我们在 15 年前就购买了这些土地，最初打算在5-7年的时间内进行建设。但是，到现在还没办法造房。”

他说在过去的 20 年里，大多伦多地区GTA 未开发土地的规划延迟时间变得更长了。他说，“在过去三年中，我们一直专注于更多的中短期开发。由于持有成本等原因，我们不考虑长期收购。”

然而，这种方法也会影响每个项目的盈利能力。Pantalone说：“通常情况下，当你在没有获得批准的情况下购买生地时，你是在以折扣价购买，这意味着大部分价值是通过规划过程释放出来的。而已经批准的土地为你的商业模式提供了更多确定性，但利润较低，因为你没有创造那种增值。”

2020年以来，房地产开发市场经历了几次疫情及其后遗症带来的冲击。由于供应链短缺、价格变化和延误，与建筑和材料相关的硬成本很难预测。软成本也随着利率飙升而上升，这既改变了必须借钱建设的开发商的时间表，也改变了需要借钱购买的买家的需求。很多建筑商发现，原本的开发计划被一拖再拖，现在成本大增。

与此同时，人们普遍认识到，加拿大大部分主要城市地区都面临着住房危机，尽管最近几个月房价有所回落，但转售房屋价格继续保持历史高位。

对经济适用房的需求催生了寻求更密集、中层或叠层联排别墅开发的子市场。

2021年成立的 Sphere Developments 的合伙人 Rohan Gawri 说：“我们会及时决定公司可以接受的确切价格点是多少，以确保它是负担得起的。”他的公司计划在 2023年销售的在密西沙加和圣凯瑟琳斯（St. Catharines）的两个地产开发项目，都是围绕最终销售价格设计的。

在圣凯瑟琳斯，Sphere 计划在一个前体育场馆内建造一个联排别墅（镇屋）项目，入场价约为 $50万。虽然当地分区将支持中层建筑，但对于最终的成本，Gawri 坚持专注于家庭规模的联排别墅，这些联排别墅不会迫使公司花费数百万加币建造地下停车场、豪华大堂或公共设施。 

他们保持低价的另一种方式是避免土地竞购战（抢Offer）。他说，“我们不会在公开市场上购买任何土地，因为这相当于在和世界其他地方竞争，”他说。

Brixen的目标是巴里和伯灵顿（Burlington）等地区建造更密集的中高层项目，不过前提是与最终的销售价格挂钩。但 D’Orazio 声称他的竞争优势来自公司设计和施工的效率。

”D’Orazio 说，“我们与工程师和建筑师密切合作，我们肯定能够找到使项目更可行的某些效率。有时卖家不知道自己拥有什么，或者只是依靠他的顾问，他们可能很保守。” 他的团队希望从土地中挤出更多可建造的面积，并降低建造成本。

“我们收购了一片土地，并在 2022 年 10 月交接了，但当时情况变得更糟，而不是更好。后来我们审视了成本，并决定改造某些管道，砖与窗墙等结构，这使我们的每 [平方英尺] 建筑价格从$120降低到 $100，这非常有帮助。”

在过去 15 年的 GTA 的开发项目中，可能不需要预留很多保证金来应对各种，因为当时收入、价格和借贷能力的增加都可以弥补很多过错。但是随着利润越来越少，Pantalone 表示，他发现很多小型买地投资者（也叫夫妻老婆投资者）纷纷准备出售部分分区的为建造土地，来弥补缺口。

他说，“我不会称他们为专业地产开发者，他们实际上是地主。随着地价的盈利增长速度正在呈指数级增长，他们靠卖部分地皮的收入来弥补自己开发的不足或者错误。

Pantalone说，“现在才是真正的考验时刻，看谁能挺住并度过更具挑战性的时代。”