中国大陆的一带一路工程，遇到愈来愈多的难题，连带在柬埔寨的地产投资计画也出现烂尾，由于中国大陆建商的撤退，柬埔寨最大港都施亚努港（Sihanoukville,，也称西哈努克港、简称西港），出现大量的未完成大楼，不知如何解决。

　　日经新闻报导，记者访问到其中一位地主，51 岁小学教师潘松博 (Pan Sombo)，他的土地有一栋只有钢架与部分溷凝土结构的烂尾楼。他对记者说：「在几年前，完全无法想像如今这个境地。」

　　2019年，一位大陆的投资客找到潘松博，希望在他的750平方公尺土地上，建造一栋10层公寓大楼，以每月提供2000 万瑞尔（16万新台币）的土地使用费，作为地主应得的收，这太诱人了，是教师收入的 10 倍，所以潘松博几乎没太多考虑就同意了。

　　然而，当COVID-19大流行来袭时，投资商返回中国大陆，并表示该计画暂停。这是他最后一次与投资商的连络。之后潘松博想要自救，所以向地方政府请求解除合约，目前还有很多关卡要突破。

　　潘松博的遭遇不是个桉，当地有许多这样的烂尾建筑(也称幽灵建筑ghost buildings)。据市政府称，施亚努港大约有 360 座未完工的烂尾楼，另有约 170 座已完工但仍空置的无用途建筑。

　　施亚努港位于泰国湾沿岸，地理位置优越，在 2010 年代中期，遇到中国资金浪潮成为新兴城市。柬埔寨希望中国大陆提倡的一带一路计画，推动建设与经济成长。

　　柬埔寨开发商太子地产集团，开始了一系列建设项目，包括一家豪华大酒店和一家购物中心，之后又规画数十家赌场，期望成为「第二个澳门」。

　　然后新冠大流行来袭，人潮立即锐减。据柬埔寨旅游部的资料，去年柬埔寨只吸引到约55万名中国游客，比2019年下降了77%。去年极为低迷，只有15,754 名旅客来到施亚努国际机场，比 2019年下降了98%。

　　但是，这并不等于大家不去柬埔寨，暹粒省旅游业有着惊人复甦，暹粒以古老的吴哥窟寺庙群而闻名，被联合国教科文组织列为世界遗产，所以问题出在施亚努港经济走错方向。

　　疫情发生后，由于柬埔寨政府对赌场的打压，和中国房地产的暴跌，资金回流的速度极慢。根据政府估计，完成这些未完工的建筑，至还需要11亿美元(355亿新台币)的额外投资。

　　一月份，洪马内总理(Hun Manet)宣布，对建提供税收减免和优惠待遇，试图鼓励投资者拯救施亚努港的烂尾工程。但专家表示，由于全球经济预计将放缓，这些措施将难以发挥作用。

　　柬埔寨严重依赖中国大陆资金。 2022年，柬埔寨发展委员会批准了价值约19亿美元的外国投资。大约90%来自中国大陆。

　　「很难用其他国家的投资来填补中国留下的漏洞，」柬埔寨一家建筑公司的经理表示。

　　施亚努省副省长隆•迪曼什(Long Dimanche)表示，该市需要进行工业和投资国家多元化的转型，才能获得更具活力的经济。其中一种可能是日本。虽然日本在柬埔寨的业务规模比泰国或越南的投资要小，但日本在施亚努港提供了大约三十年的支持，看重深水港的有利地位