日前，美联储发布报告称，加拿大房地产泡沫已经让曾震惊世界的美国地产泡沫和日本地产泡沫自惭形秽。

过去十年，加拿大媒体的论调永远是“房价不可负担”，但很少专家或者从业者站出来说加拿大的房价有严重的泡沫。

因为即便是看空加拿大房价的机构都觉得加拿大房价涨得有道理，新移民的刚需是加拿大房价上涨永远不过时的理由。

但在老大哥美国看来，加拿大人的想法很奇特。

美联储表示，G7作为世界上最发达的工业国，都有过房地产泡沫，其中的翘楚非日本泡沫和美国泡沫莫属。前者让日本失去了三十年，后者让美国遭遇了人类历史上最大的金融危机。

但美联储认为，截至2023年三季度，加拿大地产泡沫的规模让日本泡沫和美国泡沫都显得正常许多。而加拿大人还沉醉于人口爆炸性增长导致房价上涨的叙事体系中。

美联储毫不犹豫地指出，人口增长快过加拿大的经济体太多了，但没有哪一个房价涨成加拿大这个样子。人口绝对不是加拿大房价泡沫的借口。

事实上，美联储是从2022年一季度开始警告加拿大地产泡沫的，然后每三个月就警告一次，直到2023年三季度将加拿大地产泡沫列为史诗级别，超越了G7所有国家。

美联储的主要论据是，自2005年以来，美国房价上涨88.1%，而加拿大房价上涨206.8%。

但整个加拿大的GDP还不如美国纽约市。一个孱弱的经济体却有着世界上最庞大的地产市场，加拿大人的财富基本都捆绑在住房之上。房价在加拿大就是击鼓传花的骗局，终将有一天大家会发现加拿大的经济发展水平配不上她的房价。

相比之下，G7中的德国同期房价上涨74.8%，法国上涨53.7%，日本上涨5%，意大利上涨0.3%。

美联储在报告最后再次强调，加拿大以人口增长为借口试图说服自己房价上涨是合理的，但这个叙事掩盖了加拿大投机性信贷推高房价的根本逻辑。

黄三水说，美联储这个级别的机构对房价的判断和普通机构以及个人是完全不同的视角。

就黄三水个人来看，现在买房千万不要拉满杠杆，无论月供多少，买家至少保证自己可以在没有收入的情况下支撑36个月的还款。这种情况买房基本就是安全的。

至于把三分之一的收入用于还房贷或者付房租的鬼话就不要信了，因为很多买家几乎把全部收入都还贷了。信贷是不是安全的重要标志是储蓄而不是现金流。因为储蓄不会蒸发，而现金流可能会断。