今天上午，大温地产局如期发布了5月份的销售数据报告。大温楼市已经连续两个月放缓，昨天加拿大又继续加息50个基点，可谓形势逼人。

　　央行上两次加息分别是3月2日和4月13日，那么5月份的成交量应该反映出了上两次加息的效果。连续两次加息对楼市造成什么影响?楼市拐点出现了吗?

　　谜底揭晓的时刻来了。

　　销量低于十年均值12.9%

　　和4月份的销售数据报告一样，大温地产局还是以“地产市场回归常态”为5月份的交易情况定了基调。但看看十年销量均值，今年5月的成交量低于十年均值12.9%。

　　这个常态是在均线以下，今年温哥华的春天确实是有点冷，连地产局都以《春天带来更加平静的地产市场》(Spring ushers in calmer housing market trends in Metro Vancouver)作为今天的报告的标题。

　　楼市变冷的“始作俑者”当然是央行加息。连大温地产局主席Daniel John都说，“随着利率上升，在如今的房地产市场上，购房者需要更多的时间来做决定。”

　　具体来说，大温5月份二手房共成交2918套，比去年同期减少31.6%，比今年4月减少9.7%。

　　分房屋类型来看，独立屋售出793套，比去年同期减少44.1%;城市屋售出520套，比去年同期减少35%;公寓售出1605套，比去年同期减少21.7%。可以看出，大温楼市成交量的一大半由公寓贡献，占比为55%。

　　库存比上月增加

　　大温楼市中买家在减少的同期，卖家也在减少。5月份大温MLS交易系统上的新增加挂牌量为6377套，比去年同期减少10.5%，但比4月增加4.4%

　　至5月底，大温楼市二手房的总库存量为10010 套，比去年同期减少8.8%，但比今年4月增加13.8%。这对买家来说，绝对是个好消息。

　　5月份不分房屋类型的综合售挂比为29.2%，其中独立屋为18.3%，城市屋为35.5%，公寓为38.1%。目前楼市状态与疫情前的2020年一、二月份差不多。

　　售挂比是反映楼市价格趋势走向的关键指标，12%～20%为平衡市场，低于12%为买方市场，高于20%为卖方市场。

　　虽然总体来说当前大温楼市仍处于卖方市场，但独立屋明显冷得更快，已经进入平衡市场，买家的挑选余地更大;而负担性更好的城市屋和公寓，买家还是面临一定的竞争。不管怎样，目前买家会有更充分的时间来挑选心仪的房子。

　　大温地产局主席John表示，“过去两年的大部分时间里，购房者一直在疯狂的环境中运作。今年春天的市场环境更加平静，多个报价的情况更少，这让买家可以仔细了解他们有意向的房子，了解不断变化的房贷市场，做他们的尽职调查。”

　　房价拐点来临

　　加拿大房地产协会用MLS房价指数(MLS Home Price Index)来衡量市场价格走势。这是一个对一段时间内的数据取样的滚动均值，通常会滞后于成交均价所反映的市场情况，但更准确。本月大温地产局依照惯例在年度审查时更新了MLS房价指数的计算方法以及取样地区，以能更准确地反映当下的楼市价格趋势。

　　5月份大温地区不分房屋类型的综合基准价为126.11万元，比去年同期上涨14.7%，但比4月下跌0.3%，说明房价进入拐点。这对买家来说当然是好消息，也表明卖家要适当降低心理预期。

　　分房屋类型来看，独立屋的基准价为209.36万元，比去年同期上涨15%，比4月下跌0.4%;城市屋的基准价为114.12万元，比去年同期上涨21.5%，比4月下跌0.6%;公寓的基准价为77.97万元，比去年同期上涨15%，比4月上涨0.4%。

　　John表示，“过去两个月，房价上涨压力开始缓解。房价的下一步走势将取决于住房供应。虽然我们开始看到房屋上市数量温和增长，但住房供应总量仍然需要增加一倍以上，才能使市场接近平衡。”言外之意，就是大温楼市的供应仍然偏紧，这或许会需要更多的公寓上市才能解决。

　　BCREA预测今年全省总成交量将减少22%

　　5月31日，BC省房地产协会(BCREA)发布了今年第二季度的预测报告，预计今年全省总的成交量将减少22%，明年继续减少12.4%，楼市进入下行周期。

　　BCREA首席经济学家Brendon Ogmundson表示，“在经历了强劲的第一季度之后，BC楼市现在正在适应一个截然不同的利率环境。随着房贷款利率10多年来首次超过4%，未来两年的楼市可能与过去一年的楼市几乎没有相似之处。”

　　在供应量方面，BCREA认为挂牌量正在从创纪录的低点回升，二手房库存趋于平衡。然而，由于库存在过去一年中达到非常低的水平，一些地区可能需要一年或更长时间才能恢复平衡。随着市场调整以适应新的利率格局，BCREA预计价格可能会有些波动，但最终会在2023年平稳下来。

　　而且，BCREA还预测今年及明年全省以及低陆平原地区的MLS成交均价会进一步上涨，但涨幅会变小。

　　价格趋势预测似乎与今天公布的5月数据有出入，还有待观察。