看完这几幅图你就知道多伦多房市绝不会垮！

由于加拿大联邦和各省尤其安省和BC省接连挥舞大棒，不断出台新措施打压房地产市场，加拿大房市确实出现由热变冷的迹象，先是温哥华，再是多伦多，房屋销量下滑，房价也跟着下降。在此情形之下，多伦多房市泡沫要破，房市要垮的说法甚嚣尘上…

其实，如果把加拿大放到全球语境中，或者放到更小的圈子，比如说经合组织35个国家中，加拿大的情况并不是本国媒体描写的那么糟糕，房价也不是那么高，加拿大家庭的债务也不是某些机构一再警告的那般严重。如果放眼看看其它国家，相信很难得出多伦多房市会垮的结论。

发达国家的房价不仅都在升而且都很高

从环球邮报所提供的下图可见，其实发达国家的房价都在升，而且都很高，若以房价指数而论，加拿大其实没有经合组织内的新西兰和瑞典高。

下图也反映了另外一个事实：在2008-09年的全球金融危机之前，这些国家的房价都有显著上升，尤其是美国和新西兰，加拿大反而表现一般。但在金融危机之后，除了欧元区房价上升幅度不大之外，这些国家的房市均是由冷到热，房价也是节节上升步步高：

房价相对收入变化加拿大仅居中游水平

国民收入低，而房价高，自然导致民众的房屋负担能力下降，也会因收入上不去而感叹房价太高。不少加拿大人就抱怨有人炒房，特别是把怒火撒到海外买家身上，这也就难怪政府要出台针对海外买家的转让税，把这些炒房者赶出房市，以减轻本国民众的房屋负担。

但下图可见，若拿2010年与2016年第四季度的房价/收入的变化相比，加拿大在经合组织中仅居中游水平，新西兰是涨幅最大的国家，高达近37%，瑞典也达25.8%，瑞士22.2%，加拿大19.3%：

再看更长期的变化，无论是房价相对于收入，还是房价相对于租金的比率，加拿大在经合组织中都还排不上头一号：

家庭债务超GDP 加拿大并非最严重

经合组织也一再警告，加拿大家庭债务负担严重，其家庭债务已经超过GDP。其实在2016年第二季度，加拿大家庭债务已经超过GDP，为GDP的100.5%，这是加拿大史上头一次，而在2016年第一季度，加拿大家庭债务还只有GDP的98.7%。

从下图就可看出，若论家庭债务超GDP，与其它国家相比，加拿大在经合组织国家中其实是“小巫见大巫”，有些国家N年前就是如此了：

实际上，经济学家们更看重另外两个与债务有关的数字，一个是加拿大人债务与可支配收入的比率( debt-to-disposable income ratio)，另外一个则是债务偿还率(debt service ratio)。

就前者来看，目前加拿大人债务与可支配收入的比率达到168%，意味着加拿大家庭每1元可支配收入中就有约1.68元的欠债。经济学家相信，随着加拿大家庭债务继续上升，而家庭收入的涨幅又跟不上，因此当联邦统计局公布今年第三季度数字的时候，估计这个比率将突破史无前例的170%。

除了家庭债务相对于收入比率升高之外，加拿大人的债务偿还率目前是14%左右，有经济学家预计，这个数字也会随利率的上升而升高，预计到2020年会升至16.5%。这种情况反映了加拿大的消费者未来家庭财务状况趋紧，偿还债务的能力变差。

尽管国内外监管机构一直在警告加拿大家庭的债务问题，媒体也不时推波助澜，但经济学家们似乎并不太为这个问题焦急。

比如满银(BMO)的高级经济学家Reitzes就指出，由于加拿大多年来的低利率政策，其实加拿大人的月付并不是很高，即使加拿大央行已经两次加息，尽管有不少人对债务负担表示担忧，其实总体来看，加拿大人的资产负债表状况良好(in decent shape)。

加拿大金融风险已经降至10%以下

对加拿大人而言，房市泡沫是否会破，房市是否会垮，更重要的是本国的经济形势，尤其金融风险的可能性，一旦经济萧条，金融危机爆发，大家就会失去工作，也难以保住房子，房市垮掉不过是迟早的事情。

实际上，被成为“央行中的央行”的国际清算银行BIS(Bank for International Settlements)一度向加拿大发出红色警告，称加拿大的金融风险已经达到10%，曾经在发达国家中最高。

按照BIS的定义，若一个国家的信贷扩张差额(Credit-to-GDP Gap)超过10%，就表明这个国家的金融风险高于正常10个百分点，这意味着存在金融危机的巨大风险。

所幸的是，国际清算银行表示，加拿大的信贷扩张差额已经由超过10%降至9.4%，警告级别也由红色降级为黄色。这也意味着，与房市有关的金融风险已经不再那么严重：

加拿大新屋动工量创十年新高

根据多伦多地产局(TREB)发布的月报，今年11月份GTA地区房屋交易量为7,374套，虽然销量比一年前跌13.3%，但与10月相比却有增长，多卖出256套。各类房屋平均价格为$761,757，也比去年同期下跌2%，而独立屋价格已经跌破百万元大关，从今年10月份的$1,008,207降至$996,527，与上一年相比下跌5.8%，半独立屋和镇屋各上涨1.2%和4.8%，公寓仍然一枝独秀，年涨幅高达16.4%，均价已经达到$516,965。

无论从房屋销量还是房价，11月份GTA地区均齐齐下滑，不少经济学家说加拿大房市由热变冷，业界也称多伦多房价面临调整，但联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周发布的数字称，本国新建房屋并没有停步或是减缓的意思，而是回升显著，11月份按季节调整的年度新屋开工量达到252,184套，比10月份的222,695套增加13%。六个月的新建房屋动工量则从10月份的216,642套增加至11月份的226,270套，这是近十年来的最高水平。

CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，虽然多伦多市内到处大建特建公寓楼，但并没有迹象显示，多伦多存在新建房屋过热的情况，因为需求旺盛，多伦多新建公寓的存量已经非常少。

CMHC此前发布的数据称，今年10月份GTA地区常备库存中的新建公寓仅剩197套。而在这197套中，有186套在多伦多市，另外11套则在周边的奥克维尔，万锦以及列治文山等地区。