面对全国性的房价增长，加拿大联邦政府近日出手进行调控。联邦财政部长摩尔诺(Bill  Morneau)宣布的新政策不光堵上了外国投资者避税的漏洞，减少当地房地产市场对于海外资金的吸引力，现在还将可能彻底改变加拿大的房贷结构。但是针对推出的堵塞税务漏洞，以及收紧按揭申请资格的新措施。华裔业者分析指出，新政料“对市场无决定性影响”，或将影响首置或换屋人士。另外持有加国房产的中国土豪买家表示：无意炒卖房产，所以新政策对他们也无影响。

联邦四大新政猛烈出击房地产市场 影响多大

摩尔诺宣布的这四大政策对于国内房地产市场有怎样的冲击影响呢?加拿大地产头条如此分析：

压力测试

内容：从本月17日开始将对所有新申请房屋贷款的借款人进行“压力测试”了，如果通过测试才可以贷得房屋贷款，其中包括那些首付超过20%以上的购房者。该压力测试旨在确保贷款人在面对贷款利率上升的情况下仍然可以负担得起房贷，测试具体是指将贷款利率上调到加拿大六大银行五年平均贷款利率(9月28日为4.64%)的情况下。

谁将被影响：对于那些可以负担起20%的首付款但资金链并不充沛的购房者来说，该政策可谓是一记重拳。因为这部分的贷款人可能并没有能力还清利率上升所带来的新贷款额，同时还会影响那些准备申请CMHC抵押贷款保险的贷款人。

原因：联邦政府主要是出于对于贷款利率上升所带来的担忧，因为多伦多和温哥华的借款人在高房价和高利率的双面夹击中，始终面临巨大的违约风险。

10月30日以后首付高于20%的贷款在申请投保时，联邦政府将实行新规范

内容：据悉新标准包括还款年限必须在25年以内，而且购房价格不能超过100万加元;此外，申请人的信用贷款评分不能少于600分，而且所购买的房屋必须保证自住。

谁将被影响：最近几年多伦多和温哥华的高端房地产市场正变得越来越活跃，对于那些拥有价值超过100万加元的房产的申请人来说，今后这类别的贷款在投保时将实行更严格的申请要求。

原因：温哥华和多伦多这两个房地产市场是联邦政策制定者最关心的问题，该政策的出现表示政府正在对高端房地产市场进行针对性的调控。

堵上自住房免税优惠的漏洞

内容：这次联邦政府宣布堵上海外买家利用自住房免税优惠政策(principal residence tax  exemption)的漏洞，之前不少海外买家将代售房屋申报为自住房，从而逃避缴纳资产增值税。但今后自住房免税优惠政策的范围将只覆盖到拥有法定加拿大永久居住权的卖家，海外卖家则不再拥有免税的权利。

谁将被影响：尽管该政策主要针对海外投资者群体，但同时现在所有居民和非居民卖房者都需将所卖房屋信息提交给加拿大税务局(Canada Revenue  Agency，简称CRA)。

原因：尽管联邦认为现在仍处于收集市场信息阶段，但渥太华明显需要更多来自海外投资者搅动加拿大房地产市场的证据。

政府计划出台“房贷风险分担(lender risk-sharing)”政策

内容：了解到房贷风险分担政策是指让银行在放贷时负担一部分贷款保险免赔额。也就是说，银行需要筹资的成本会增加，因为银行需要持有更多资产来负担贷款保险免赔额。摩尔诺承认如果该政策一旦执行，那么这将是“加拿大住房金融体系一个显著地结构性变化。”

谁将被影响：如果银行需要承担部分贷款保险免赔额，其实到最后还是由购房者来负担这部分的成本，因为银行极有可能增加贷款利率。

原因：政府计划出台这样的政策是由于多伦多和温哥华的房地产市场长期过热，导致很多业内人士担忧会有楼市泡沫的情况出现。“房贷风险分担”政策将使放贷方(如银行)也承担一部分风险，而不是只让纳税人来承担贷款风险。

华裔业者析房市新政：对市场无决定性影响

据侨网报道，加拿大联邦政府推出的堵塞税务漏洞，以及收紧按揭申请资格的新措施。华裔业者分析指出，新政料“对市场无决定性影响”，或将影响首置或换屋人士。

地产专家、经济学博士徐华飞对联邦政府堵住外国人买房税务漏洞的新举措表示支持，认为堵住漏洞是对本国人公平、合理的做法，甚至还可以将步子迈得更大，进一步收紧对外国人的贷款。徐华飞认为，在政府的新政策下，今后外国人卖房子，无论是否自住房都要交资本增值税，但目前还不知政府会否提高外国人资本增值税的税率，因为之前对于外国人购买的投资房，也是征收资本增值税的。

另外，除了自住房资本增值税的漏洞，他还认为对外国投资者给予同加拿大国民一样的政府担保银行贷款也是不公平的，对外国人的贷款应该更严格，应免于政府担保的部分。

至于新政策对未来房地产市场的影响，徐华飞认为会有影响，但不会是决定性，而且他乐观地认为，政府去除不利市场健康的负面因素，促进加拿大房地产市场的稳健发展。他也认为不用担心房市大幅下滑，因为加拿大市场的刚需始终都在。

联邦财长还宣布了今后要对贷款者测试利率上涨的抗压能力。贷款专家、鲲鹏国际金融总裁孙晓明认为，政府是通过进一步提高借贷门坎，来为利率上涨做准备。孙晓明进一步解释，现在政府是想通过此举进一步收紧贷款，以免将来利率真的上涨，造成很多人还不起贷款的局面。

她认为利率何时上涨恐怕还是一个遥远的未知数，在目前的经济状况下，政府不敢轻易调高利率，因为利率上涨不仅会影响房地产业，更会影响所有行业。孙晓明认为此政策真正受到影响的是首次购房者，或者想要换更大房子的人，但是否真能起到打压房价的作用，缓解炒房的现象?她认为影响可能有限，只是一部分人在借贷时会觉得多了一个考虑因素，可能更审慎，但不能排除还有些人会不惜支付更多首付，来达至抗压的目的。故此她认为，如果要以此打压房价，打压力度还不够。

联邦政府新政策 中国土豪表示没影响

针对财长为多伦多和温哥华火热楼市降温的新措施，要对购买了保险的房贷进行压力测试，似乎是要进一步收紧房贷。但有金融理财师表示，商业银行在放贷之前，对贷款申请人的压力测试是必然经过的程序，联邦政府的这个要求对银行来说并无影响。

而莫奈部长所强调的另一项措施，是绝不容许外国”炒房客”滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。

但有希望长期持有加国房产的中国买家表示，他们买房是为了将来孩子在加拿大就学，无意炒卖房产，所以联邦政府新政策对他们也无影响。