还有人在抱怨房价高，涨幅太快?加拿大人如果看到美国一间大银行最近对客户的建议，可能会更加心塞。日前美银美林(Bank of America  Merrill Lynch)这家大型金融机构认为，在考虑到加元汇率的情况下，加拿大房屋市场仍然便宜，特别是如果不用加元买房。

强大的吸引力 揣美元人民币买加国的房太便宜

美银美林(Bank of America Merrill  Lynch)全球研究机构周三发表报告，针对加国按揭融资体系、政策框架和证券化渠道，得出一项足以令多伦多和温哥华居民震惊的结论。

报告写道：“与2010年至2014年的市场相比，如果用美元或人民币换算，目前的房价更便宜，考虑到加元汇率长期低迷，加拿大的楼市仍然具有吸引力。”

根据外汇网站，加元兑人民币汇率2010年是平均1:6.57，2014年的汇率是1:5.58，目前的汇率是1:5.07。

而加兑美元汇率则从5年前基本等值，跌至目前的0.76:1。

报告又指出，按揭利率低企，亦是支持楼价其中一个因素。最近，5年固定按揭利率被调低，基本是低于2厘半以下，有的甚至低于2厘米。

跳出框框来看楼市 不认为加拿大有泡沫

对于有指加国不少地区的楼市过热，出现失衡，美银美林报告认为目前未至于浮现泡沫。

与美国楼市泡沫前的情况相比，按人口规模来衡量，销量仍然低于美国的峰值。

美银美林还指出，现在要跳出框框来看楼市。

“加国各地房价的走势并不同步。如果去除多伦多、温哥华与周边地区，加拿大的房价实际上已经下跌。”

据加国无忧报道，报告又称，由加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的国家房屋法案按揭担保证券(National Housing Act Mortgage- Backed  Securities)，提供3A级主权担保，其罚款条款和追索权条款(recourse provisions)预先保证市场稳定和低违约。

“加拿大按揭融资市场由国内大银行控制，其他的关键融资渠道是担保债券和证券化工具，即国家房屋法案按揭担保证券，这些都是稳定和小规模的融资，在加拿大GDP中的份额远远小于美国的情况。”

土豪涌入 华裔学生买卖豪宅一年获利116万

美银美林金融机构最新的一份报告指出，加元汇率疲弱，纵使加拿大楼房升值不少，甚至考虑到最近出台的15%海外买家增值税，对于部分土豪买家来说，加拿大的房价仍然很便宜。

就以多伦多的豪宅市场为例，当地的高薪工作者不能完全支撑起当地的豪宅市场。目前多伦多豪宅的基本价位至少在三四百万加币以上，能够负担起这一价位的买家一般只有两种：一种是当地的豪宅持有者以房换房。比如在多年前就购入了价值100万元的房屋，随着不动产的增值，屋主也自然而然变成了豪宅的持有者，于是可以更换价格更高的物业;另一种就是来自海外的富豪或者投资移民者。

加拿大地产参考称，纵观多伦多的经济发展，仅仅依靠薪金和当地生产总值(GDP)的增长很难负担得起昂贵的豪宅。因为多伦多并没有和美国硅谷相类似的高新技术区域，所以也没有新富阶层，明星大腕也是少之又少。

相反地价和房价的资产增值，远远超过GDP和工资的涨幅，所以豪宅拥有者还必须靠投资或者买卖房屋来负担更高价位的房屋。因此能够承担得起昂贵的豪宅的，基本都是海外买家。而在这一群人中，又以中国的土豪为首。

温西格雷岬区(Vancouver-Point  Grey)是大温地区很受欢迎的豪宅投资区。一位华人学生竟然在2015年4月在该区购入了一幢豪宅，2016年5月再以835万的高价售出，13个月获利116万元。卑诗省新民主党温哥华格雷岬选区省议员兼房屋政策评论员尹大卫(David  Eby)表示，在该地区，另外还有9间总值5,700万元的豪宅，买家身份都是学生。