【超级生活网 sUperLIFE.ca专讯】许多华裔移民在原居地靠土地买卖发迹，眼见大温房价高涨，却有大片农地闲置，既不耕种也不开发，于是兴起在异乡复制成功经验的雄心，买下大片农地，等着土地变更（re-zoning）赚取厚利。但专家提醒民众，想靠农地改建一夕致富是不切实际想法，应有长期投资打算。

高力国际（Colliers International）公司亚太区副总裁谢佩荪表示，有人20年前移民，看到住家附近的大片空地，与朋友合资买下，岂料20年后，该片农地仍是农地，尽管价格有上涨，但投资报酬率与当初的预期差距甚大。

她说这是许多两岸三地移民的错误观念，将家乡的土地开发模式套在加拿大的地产投资上，以为买农地即可因改建而一夕致富。事实上卑诗省府早在1973年便制订农业保留地（ALR）管理条例，以大温为例，农业保留地总面积约5万5000公顷，地方政府须根据省府的农地政策做出地方发展规画。

以华人众多的列治文为例，尽管过去20年涌入大量新移民，但列治文并未释出大片农地改建为住宅或商铺。大温保留农地中，列治文约占十分之一，40年来当地释出的农业保留地十分有限。

1989年至今，列治文地区仅释出11.1公顷农地做开发用途。目前仍有4905公顷农业保留地，相当于全市总面积的38%。

图：列治文有大片农业保留地，图中红线区块为近期求售的Gilmore庄园，占地324.5英亩，要价5500万元。

但解编并非不可能，位于列治文西北角总面积429英亩的Terra Nova区早年也属农业保留地，1980年代业主向市府提出申请，要求变更为公园、住宅、公共及商业用地。

在市府强力支持下，历经热烈公众辩论与协商，省府在1988年动用「内阁裁决」，将Terra Nova区从农业保留地变更为住宅及商业用途。当时农地价格每英亩约3万元，解编后Terra Nova每英亩土地价格暴增至18万元，上涨六倍。

谢佩荪举该公司独家代理的列治文Gilmore庄园为例，总面积324.5英亩，相当于全市面积的1%，尽管目前仍属农业保留地，但紧邻住宅区与两个主要零售商场，公共基建设施齐全，与25年前的Terra Nova区十分类似，长期持有，极具潜力。

地产经纪人林焕辉认为，大面积农地投资较适合资金雄厚，政商关系紧密的大企业或财团，因为申请变更旷日费时，非一般投资人可胜任。尽管素里与兰里近年有一些成功桉例，但他强调并非每个市府支持的变更桉都能过关。

他举列治文精华地段，总面积137英亩的城市花园（Garden city）土地为例，尽管列治文市府已取得百分之百产权，并向省府申请变更为住宅、商业及公园用途，但农地管理委员会（ALC）就是不同意，连市府也没辄。（记者阮耀毅温哥华报导）

农地变住商 过程繁複

土地投资专家表示，农业保留地申请变更为住宅或商业区并非不可能，只是过程繁複，且须经过公听会程序。卑诗省主管农地用途的机构为农地管理委员会（Agricultural Land Commission），地方政府可依发展所需申请变更用途，业主亦可申请，但需先取得市府同意。

高力国际公司亚太区副总裁谢佩荪表示，农业保留地申请变更为住宅或商业区并非不可能，只是过程繁複，且须经过公听会程序。

她说，整个申请过程冗长，手续繁複，业主须详阅相关申请规定，并与市府规画部门官员商讨，接着在农地上插牌公告，于报纸上刊登广告宣示申请变更的意图，再备齐所需文件及製图，送交市府规画部门。

规画部门审核期间，可能有许多细节及额外资料须补齐，最重要的就是举办公听会。视登记发言人数多寡，公听会所需时间与次数不一。

最后，所有民众发言都须做成报告，连同申请书送交市议会表决。市议会可能要求再度举行公听会或修正申请桉，甚至直接否决。顺利过关的话，即可送交农地管理委员会审批。如果委员会批准农地用途变更，通常会带有条件，否则就会拒绝申请。

谢佩荪提醒投资人，农地变更的申请程序繁複，核准率不高，当中所需的专业知识与运作程度相当高。有意购买农地的投资人务必寻求专业人士协助并做好尽职调查，了解可能的问题与障碍，以免做出没有报酬率的投资。（记者阮耀毅温哥华报导）