【超级生活网 sUperLIFE.ca专讯】“加拿大房主比意大利政府更安全。”为什么？因为意大利政府正在寻找3%左右的贷款利率来拯救这个国家，使其不至于破产，而加拿大房主轻易就可以找到3%左右的按揭贷款利率。从今年春天开始，加拿大地产出现火爆场面之后，央行就不断出面警示加拿大消费者，切勿过度负债，低利率不会永远持续。时至今日，利率依然低，加拿大按揭贷款余额依然涨个不停，但却没有人再站出来提低利率威胁论了。事实胜于雄辩，低利率给加拿大人带来不是高风险，而是实实在在的利益。
加拿大目前的按揭贷款最低首付比例依然是5%，短期按揭贷款折扣利率低于3%，加拿大人按揭贷款总余额节节上升，家庭平均债务与收入的比例达到历史新高150%。为什么加拿大的地产和按揭贷款依然安全稳健？《财经邮报》（Financial Post）从加拿大贷款保险制度的角度分析了其中的原因。
据统计，2011年消费者平均利率3.92%，过去一年里，新做贷款平均利率3.30%，续约贷款利率3.39%。贷款续约的消费者中，有78%的家庭贷款利率比续约之前低，平均每个家庭每年节约2000元开支，全年整个加拿大共节省27亿加元按揭贷款开支。如此巨大的节约，不仅为加拿大的消费市场注入了新的活力，而且使希望早日还清按揭贷款的消费者，有能力通过加速还款，缩短整个还款年限。低利率给加拿大消费者带来的实际利益是有帐可算的，再悲观的经济学家也无法回避这一事实。
低利率的另一个好处是，贷款月供中的本金比例增大，与高利率时相比，还款金额相同，利率低的情况下，利息支出减少，本金比例增大。目前利率水平下，贷款月供中的本金和利息的比例几乎各占50%。加拿大家庭的财产大多藏富于房子。
据统计，加拿大消费者房屋净值权益（房产市价减按揭贷款余额）达20350亿加元，高于按揭贷款的余额10790亿加元。近78%的房主拥有房屋净值的比例超过房价的75%，约有近2%的房主房屋净值为负数；4%的房主房屋净值比例不到房屋市价的10%；近16%的房主拥有房屋净值10-25%。另外，有285万个房主，没有任何以房屋做抵押的债务。低利率将加速房主累计房屋净值的速度，持续低利率会帮助加拿大消费者更快地积累财富，使家庭财务状况更加稳健。低利率是降低了家庭财务风险，而不是提高了风险程度。
该不该把高利率转为低利率，一直是很多消费者的困惑。贷款没到期，如果违约，会有罚款，继续原来的房贷利率会很吃亏。据统计，过去12月，23%的房主进行了贷款续约（renewal）；15%的房主在贷款到期前采取行动；8.6%等到到期后再续约；到期前续约的房主中，有53%没有缴付罚款，原因是在原贷款银行续约，9%支付的罚款金额低于1000元，18%的房主罚款金额高于5000加元。
过去12个月中，房主按揭贷款忠诚度相当高，贷款到期或续约时，与原贷款机构续约的比例高达79%。如果借款人与贷款银行保持良好的关系，只要走进银行去讨论降低利率的方法，一定会有解决方案。很多大银行都提供提前续约（early renewal），混合并延长（blend and extend）等产品和服务，最差的情况就是违约交罚款，例如，2009年选择了浮动利率P＋0.6%,现在需要果断终止合同。
目前的利率，与2007年相比，将消费者的借款能力提高了近40%。原来可以借30万元的家庭，现在可以借到42万。虽然房价在不断上涨，可消费者的购买能力并没有降低。因此，加拿大消费者家庭负债总额在节节升高。这种现象，政府和消费者的看法正好相反。消费者认为，我可以最多借42万，可我只接了38万，所以我们没有觉得有压力；政府认为，如果利率正常，你的借款能力只有30万，可你现在却借了38万，太危险了。对于个体来说，很放心，很舒服，对于整体来说，很焦虑，很不安。
这种现象就是我们在本文开头时提到的：政府一再警告消费者，可消费者却无动于衷，唱衰房地产市场的所谓专家却如获至宝。我相信这些专家不会在低利率的时候观望，等到高利率的时候再买房，也不会忍受以前的高利率，而不低下头找贷款银行要求降低利率。所以，报刊上的空喊和狂想都没有实际意义。充分利用低利率的黄金岁月早日完成买房梦才是实实在在该做的事。
加拿大消费者总体消费贷款余额虽然一直在增长，但增幅已开始放缓。另外，加拿大稳健的按揭贷款保险制度，保证了加拿大按揭贷款以及房地产市场会稳定健康地发展。据加拿大央行最新统计，持牌银行（Chartered Banks）个人消费信贷余额今年10月为683亿加元，比今年8月增长6亿元，比去年同期增长68亿元；信用卡余额今年10月为624亿元，比今年8月增长2亿元，比去年同期增长51亿元；今年10月按揭贷款余额为5635亿元，比今年8月增长23亿元，比去年同期增长633亿元。
面对目前的世界经济形势，加拿大消费者日趋谨慎，盲目借贷会有所减少。加拿大独有的按揭贷款保险制度是支撑加拿大按揭贷款市场，以及房地产市场稳健发展的重要因素。如果你自己拿出5万元现金，不会有什么人愿意借给你45万元用来买50万元的股票，但却能够找到银行愿意借给你45万元用来买50万元的房子。原因是，首付低于20%的情况下，银行发放按揭贷款时，必须购买按揭贷款违约保险。一旦借款人无力偿还，贷款银行可以拍卖房产，清算债务，如果依然有损失，可以向按揭贷款保险公司索赔。
这就是加拿大按揭贷款保险制度给消费者和整个金融系统带来的好处。纳税人也不必担心会为保险公司买单，按揭贷款保险公司，如CMHC，不仅有政府背景，而且可以通过收取保费和将按揭资产证券化自负盈亏。CMHC成立几十年来始终保持盈利状态，其财务报告的透明度可以与上市公司媲美，从未出现过要纳税人买单的情况。
低利率对投资者有着强大的吸引力。目前的利率水平，很多物业投资都产生正的现金流。租客不仅帮助投资人偿还按揭贷款利息，为投资者创造时间价值，使投资人获得房价上涨带来的资本利得，更能够帮助投资人大比例清偿本金，使投资人即使没有资本利得的情况下也能快速累积房屋净值。
例如，投资42万元购买半独立屋，首付20%，即，8.4万，每月地税270元，贷款本金33.6万元，两年固定利率2.49%，30年还款期，按揭贷款每月付款1323，租金收入1600元，两年后房屋没有升值的情况下，租客已经帮助投资者偿还了15484元本金，两年投资回报为18.4%,由于没有资本利得，这部分“收益”没有资本利得税。
无论从家庭的财富积累，投资收入，还是从加拿大经济的整体发展和社会稳定来看，低利率对于个人或国家的贡献都是非常具体和客观的。建议消费者把握好低利率的黄金时期，在能力允许范围内，购置不动产，加速清偿按揭贷款，优化投资产品，为自己和后代积累财富。