中国二三线城市房价猛涨 业界忧重蹈一线城市泡沫路
2011-09-27 13:40:18
来源:金融时报作者:李文龙
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【超级生活网 sUperLIFE.ca专讯】原题:房价回调周期应警惕哪些风险? 尽管“金九银十”时间向前推进,但是一线城市楼市的成交量丝毫不见起色。据21世纪不动产统计,9月以来的近3周,上海新建商品住宅合计面积供销比为1︰0.56,库存压力明显加大。近日人行营管部对在京房企的经营状况问卷调查结果显示,多数房企预期北京房价下跌,过半数企业倾向“以价换量”。

种种迹象显示,旺季行情即将落空,一线城市的房价下跌通道已经打开。这意味着,调控已经取得预期效果,楼市开始向理性回归。然而,考验政府调控决策艺术的是,住房货币化以来,我国还没有经历过一个较长时间的房价回调周期,那么应如何预防房价下降带来的风险?整个房地产市场格局被打破后又应怎样重塑?

业界人士表示,以京贸国际城、润枫领尚为样本的北京通州楼盘大幅跳水,发出一个明显信号,就是一线城市住房投资在曾经造就无数财富神话时,终于到了曲终人散的时候。获利空间开始消失,对于以投资为目的的购房者无疑是一个极大利空。因此,在房价回调周期,商业银行应高度警惕投资者的断供风险。

相较于获利空间趋窄,投资者更大的风险在于越来越难以套现。尤其是一线城市房价形成不可逆转的回调趋势后,成交量更加难以反弹,很有可能会有大量投资者被套。即使房价下跌幅度不大,仍有一定的套利空间,但是成交量的萎缩却使许多投资者难以套现。我们看到,在2008年下半年一线城市房价的短暂回调中,在深圳等地已经出现了不少断供的个案。

中投证券分析师李少明认为,当前房价短期普跌已成趋势,小幅降价只会使短期看跌预期进一步强化,成交量进一步萎缩。而大幅降价则会削弱甚至逆转短期看跌预期,吸引购房者入市,刺激成交量回升。与回款压力加大、资金链条紧绷的开发商相比,二手房业主尽管不急于出售,但是随着越来越多的新盘跳水降价促销,唯开发商马首是瞻的二手房业主也会相应地调整自己的预期。

在曾经亢奋的、空前一致的房价上涨预期中,许多投资者并非利用自有资金,而是通过银行信贷杠杆甚至借民间高利贷入市,背负着沉重的债务负担。如今,调控政策对曾经自我膨胀、泡沫化的住房“投资属性”釜底抽薪,实质性降价的来临使投资者眼里房价只涨不跌、投资炒房一本万利的认知开始动摇。在入市时就怀着“赌一把”心态的投资者很可能会同样选择非理性方式退市,断供现象从而会死灰复燃。
此外,二三线城市房价的迅猛上涨势头也引起了业界担忧。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看,二三线城市房价上涨是一个长期趋势,但是如果过热的投资性需求充斥楼市,房价过快上涨,势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫,透支楼市未来的发展能力。当前,投资性需求以及房企的开发重点正在向二三线城市加速转移,为避免投机性泡沫过多而积重难返,地方政府也应未雨绸缪,通过限购培育居民理性的消费观念,抑制投资投机性需求。

但是,在住建部出台新增限购城市建议标准以后,出于房地产开发带动投资的考虑以及对于土地财政的依赖,许多地方政府推进积极性并不高,甚至出现了以限价等手段规避限购、博弈调控政策的情况。然而一个不争的事实是,在当前小企业盈利空间趋窄、部分产业利润率下滑的背景下,二三线城市房价的过快上涨势必还会形成投资洼地,吸引实体经济中的资金向这里聚集,对这些城市的整体经济发展结构也不利。

一线城市的房价暴涨周期给我们一个深刻教训。作为一项生活必需品,住房应按其使用价值定价,但是,一旦被赋予了投资功能,尤其是当掌握市场话语权、定价权的利益群体力量过大时,住房就会成为不折不扣只涨不跌的商品。而且与股票、黄金不同的是,住房既是一项实物资产,又有无数的潜在刚性需求作为支撑,就具备了更多只涨不跌的理由。过去几年火爆的住房投资氛围中,既有开发商不断推出天价房赚取暴利,又有投资者兴风作浪制造套利空间,更有中介人员推波助澜扭曲市场信息,背后还有一批专家在舆论上造势。投资性阵营过为庞大,导致一线城市房价陷入屡调屡涨的怪圈,每次调控都会引来房价报复性上涨,购房者发出的微弱声音也被淹没在鼓噪的房价上涨声音里。

如今一线城市房地产投资时代接近尾声,二三线城市房地产开发刚刚起步。随着调控深入推进,政府已经在土地出让、住房开发、销售等各个环节进行了制度修复,既限制了开发商运用高杠杆率滚动开发,又通过一房一价、打击捂盘提高了销售信息透明度。这一系列调控措施已经构成了未来楼市发展的管理制度框架,而且政府仍然有房产税、物业税等不少政策储备。只要有决心,一线城市房价理性回调的目标终会实现,二三线城市楼市的稳健发展仍然可期。

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