【超级生活网 sUperLIFE.ca专讯】2007、2008年在 加拿大贷款买房，被锁在4至5年固定利率，以及2009年选择了浮动利率，对于房屋贷款来说，都是错误的选择。无论是别人的建议还是固执己见，这些错误都应该有机会改过。按揭贷款未到期的情况下，如何减少罚款，同时将按揭贷款更换成能够满足当前需要的状态，以及如何把高利率转为低利率，是很多消费者关心的问题。最近看了网上一个帖子：“原来的5年期固定利率5.7%还有一年时间才到期，打算换成现在的4年期固定利率2.99%，请教该如何操作？”我们就从这个问题入手，看看如何把高利率换成低利，以及如何科学地违约，从头再来。 有没有办法，不交罚金，把高利率换成低利率？这是很多消费者都面临的问题，尤其是2007和2008两年，锁定固定利率的消费者。Jim在4年前不幸选择了5.7%的5年期固定利率，每天做梦都想从高利率中跳出来，可是一想到几千元的罚款就会从梦中惊醒。他找来“贷款重组免罚款”的广告，一一打电话过去询问，希望有“专家”或“高人”来搭救。可这些说大话的人只想把他的贷款从一家贷款机构转到另一家贷款机构，从中赚取佣金，面对巨额罚款，全都束手无策。Jim几乎放弃了把高利率转成低利率的想法。最近他的一位朋友Susan在原贷款还有一年没到期的情况下，成功地把5.7%的固定利率转成了2.99%的4年期固定利率，这让Jim惊诧不已，探过究竟之后才顿悟：在大银行贷款和在中小金融机构贷款有如此大的区别。原来，Susan在4年前也选择了5年期固定利率，但与Jim不同的是，她选择了大银行。最近，加拿大政府债券收益率降低，Susan的贷款银行推出了2.99%的4年期固定利率优惠，当她在银行咨询如何在贷款未到期时,提前转成低利率时，银行工作人员告诉了她一个叫做“blend and extend”的办法：即，贷款余额不变，将现有贷款期限延长，延长的部分享受新利率，新旧利率混合后，整个贷款从即日起享受混合利率，没有任何罚款！！！！混合利率的计算方法如下：{(A x B) + [(C x (D – B)]}/D ={5.7%x12+[(2.99% x (48 – 12)]}/48=3.67% A:原贷款利率；B:原贷款合同还有B个月到期；C:新贷款利率；D:新的贷款合同期。Jim立刻去找当年帮他申请贷款的中间人，对方说从来没听说过有这种事；Jim又找到自己贷款机构，对方说，只有大银行才做blend and extend的贷款，小机构没有这种服务和产品。OMG，刚刚被点燃的希望之火，再次被无情地扑灭了。 提醒各位消费者，选择固定利率一定要慎重。固定利率一旦违约会按照IRD（利差法）计算罚款，罚款之重可能超过普通消费者的想象。如果不幸把自己锁在了较高固定利率上，免罚款转贷款的唯一方法是将原有贷款延期，延成更长的固定利率合同期。如果运气好，原贷款所剩的时间不长，又赶上是大银行，允许blend and extend，而且下一期利率超低，则可以像上述例子那样转成低利率贷款，而不需要交一分钱罚款。 如果浮动利率选择错了，纠正起来成本比较低。浮动利率按揭贷款任何时候违约重来，罚款都是3个月利息，大小金融机构都一样。如果有消费者在2008年和2009年选择了浮动利率，能够在今年的春季，即，2011年4-6月主动违约，重新来过，有可能拿到p-0.9%的利率。而目前的浮动利率又回到了2010年上半年的水平。 贷款违约重做时，除了违约罚款之外，还有其他成本需要考虑。l 管理费和资金转移费。如果原贷款合同订明有上述费用，在将原贷款转到其他银行时会发生此类费用。l 解除抵押费：只要转银行就会发生解除抵押费；l 律师费：组合按揭贷款转银行会发生律师费。l 抵押费：组合按揭贷款转银行时，需要注册新的抵押，因此有抵押注册费。l 如果原贷款享受了现金返还（cash back）,则需要按比例退回部分现金。 很多人都不知道，某些金融机构的贷款不允许违约或只允许有条件违约。有位网友曾发帖：转贷款遇见麻烦了，求助！！一年前，我们签贷款合同时， Mortgage Broker说随时可以转出来，只用交三个月的利息作为罚款，并让我看第一页的条款，确实是这样写的，可是我要转出时，银行说在合同的第十页有一条，转出的条件是必须卖掉房子。如果消费者遇到这样的贷款经纪和贷款机构，就只能把高利率进行到底了,除非卖房子。大家可以到rolia网站上搜索一下这个帖子，看看是哪家金融机构，有这样的条件，避免今后自己遇到这样的麻烦。 如果打算主动违约，最好先算清楚是否可行。如果全部成本超过重做所能节省的利息支出则没必要吃力不讨好。 重做贷款时，减少罚金最有效的办法就是利用贷款银行的政策，尽最大努力提前偿还本金，把本金降到最低水平后再计算和支付罚金。 总结一下将高利率转为低利率，尽量减免罚息的技巧：l 最大幅度提前预付本金，减少计算罚款的基数。l 如果是固定利率贷款，首先咨询贷款机构能否做blend and extend。l 尽量不要转银行，在原贷款银行解决问题。从上述费用可知，转银行涉及的费用最多。l 搞清自己的贷款是普通按揭贷款还是组合按揭贷款，后者需要解除抵押后才能重做，如果换银行还需要支付一次抵押费。l 尽量不要选择中小金融机构的按揭贷款。如果一定要选择，需要自己有能力通读并理解合同每页的内容。 说话之间，银行的固定和浮动利率又在发生变化了，那些找对了方法，及时更换贷款合同的消费者应该是已经受益了。上述例子中提到的贷款利率在文章发表时应该已经发生了变化，需要改变贷款计划的朋友需要随时与贷款银行保持联系，掌握正确方法，一旦出现机会，要毫不犹豫的做出决定。 作者：王红雨 加拿大房贷专家电话：416-880-5089