【超级生活网 sUperLIFE.ca专讯】“前几天还P-0.8%呢，怎么说变就变？”电话那头的哀怨，让人觉得既好笑，又无奈。如果错过了超市里的打折，下个月可能还有机会，或者干脆不买了，但错过了利率打折，恐怕近期内就没有机会了。房屋交割日是定好的，错过了打折价，未来几年都要后悔的滋味的确不好受。最惨是那些在6月末听了“专家”的话，把浮动利率转成了固定利率的借款人，眼看着浮动利率未来2年内不会有太大变化，自己已经被锁进了固定利率的牢笼，动弹不得。

什么时候该把浮动利率转成固定利率？签了offer之后，是该立刻申请贷款锁定利率，还是该四处打听，孜孜不倦寻找最低利率之后再下手？浮动利率折扣上调，到底谁动了我的奶酪？

不是有意要调侃错过利率折扣的消费者，但的确让人觉得很可笑。签了买房合同后，听了亲戚、朋友、网友的话，不找到最低利率誓不罢休的人，偏偏错过最好的利率，岂不是聪明误？深究一下错过好利率的原因有3个：1.自己太贪；2.广告太虚；3.银行说变就变。很多消费者买房下offer的时候，3万5万地加价，抢到之后，才想起来荷包里要留些现金，于是开始在市场上寻找“最低利率”。偏偏华人的圈子里关于利率的话题永远是热门，而且广告上的利率没有最低，只有更低。犹犹豫豫之间，时间run out了。到底是银行动了消费者的奶酪还是中间人？

各家银行收回高折扣利率的时间，恰好是2011财政年度的最后一个季度，也就是说，是各家银行把盈利目标放在首位的时候，毕竟10月底就要向股东交差了。商业银行要向三个重要的关系负责：监管当局，股东和客户。每个财政年度中不同的时期，银行战略的侧重点不同，例如，每年3-4月份是按揭贷款价格战和市场占有率争夺战最激烈的时候，消费者此时获得的实惠最多。当下，银行收回折扣，意味着在本财政年度结束之前，再次增加折扣的机会不大。

除了时间因素之外，当前的全球经济状况决定了流动资金吃紧的局面在短时间内不会好转，银行筹资成本增加后，转嫁给借款人，是必然结果。美国债券评级被下调后，市场上资金流动性骤然紧张。虽然加拿大央行隔夜拆借利率维持在1%不变，但按揭贷款资金来源显然不仅仅是短期资金市场可以解决的。筹资成本的增加，导致银行加大利差，将资金压力转嫁给了借款人。

美联储承诺2年内维持基准利率不变的消息，让消费者坚信选择浮动利率在未来两年内风险不大，因此对浮动利率贷款的需求骤然增加，商业银行提高价格是控制和疏导需求必然采取的措施。

固定利率成本虽然大幅降低，但商业银行没有让利于民。美债降级后，加拿大政府债券收益率出现了跳水现象，即，固定利率按揭贷款的资金成本大幅下降。3年期加拿大政府债券收益率曾瞬间跌破1%。2009年4月加拿大政府债券收益率最低的时候，3年期债券的收益率也没有跌破1.2%，而那时按揭贷款3年期固定利率的挂牌利率只有3.75%，可现在却高达4.35%。商业银行固定利率的盈利空间也在加大。

本次浮动利率的调整，让商业银行逐利的本质毕现。的确是商业银行动了消费者的奶酪。

商业银行突然把市场占有率的竞争放在一边，转回来关注盈利性，让另外一个人群备受关注，那就是贷款经纪人。时至今日，各大银行的浮动利率全部提高之后，依然有人声称浮动利率P-1%,P-0.9%…。水落下去，才知道谁在裸泳，大家翻开今天的报纸就知道了，谁还在打低利率广告，一目了然。很多消费被这些广告所误，在辨别真伪，犹豫不觉中错过了锁定利率的最佳时期，实在可惜。

在公开场合宣称自己是“批发商”“代理各大小商业银行”的广告中，最让人经不起的诱惑，就是超低的利率，那正是借款人梦寐以求的好事啊，一定要打个电话试试，结果搞得自己真假难辨。这就是业内人所知的“teaser rate”即“诱惑你打电话的利率”。美国在次贷危机之前，约85%的按揭贷款是通过贷款经纪促成的，同时也促成了美国的次贷危机。

2008年，美国人比特那写了一本书，名为《贪婪、欺诈和无知美国次贷危机真相》（Greed, Fraud & Ignorance），其中的欺诈指的就是中间人的不良行为，这本书的作者本人就是美国按揭贷款经纪人。美国按揭贷款中介公司数量由危机爆发前的5.4万家骤减为8000家，三年内有85%的公司退出市场。

最新美国按揭贷款经纪人从业制度2011年4月1日正式生效，从业人数将进一步减少。贷款流程和利率透明度的改善，能使一个行业发生如此巨大的变化，实在让人难以置信，美国也有“见光死”的行业。加拿大贷款经纪行业的管理没有大的改变，好在加拿大消费者通过经纪人成交的贷款始终低于50%，而且是只是少数不良行为的从业者在破坏行业制度，因此影响有限。

2011年6月底，加拿大政府债券收益率随着就业率的改善，小幅升高。当时有“专家”建议消费者把浮动利率改为固定利率。还有人把成功地“帮助”客户锁定利率当做成绩来炫耀。事后看来，这是害了借款人。自从加拿大经济复苏以来，美国和欧洲的麻烦一直不断，说实话，美债早该降级。加拿大央行自2010年9月以来，始终保持隔夜拆借利率不变，而且每次在维持利率不变的新闻公报中都会表达对美国和欧洲问题的担心。

不幸的是，一些“专家”我行我素，建议客人将浮动利率转成固定利率。笔者在以前的文章中分析过将浮动利率转为固定利率的时机：如果固定利率上涨至家庭负债承受能力的极限时，才需要把浮动利率转为固定利率。浮动利率转固定利率是单向的，转过去，就没有机会再转回来，固定利率按揭贷款如果违约，罚款会使用利差法（IRD）计算,后果如何，参见《吃不起的加拿大按揭贷款罚单》。给别人建议，一定要慎重。

下了买房offer之后，第一时间要找银行锁定一个利率，锁定之后，在房屋交割之前，可以对各家银行的产品和利率进行充分的比较。“一鸟在手，胜过二鸟在林”。RBC,BMO,CIBC,HSBC都不接受贷款经纪代理业务，借款人要自己去询价和比较。消费者一定要正确理解“代理各大小金融机构/商业银行”这句广告，没有一个机构或个人能够代理所有银行和金融机构，5大商业银行中，只有TD和Scotiabank才接受贷款经纪的代理。对于借款人来说，最重要的是，要把申请递上去，并得到带有银行利率的批复，任何非纸面上的承诺都没有效力。免费报纸上的利率，权当是广告吧。自己的奶酪自己要看好。

作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089。